Lignes utleien din etter regnskap, er det overskuddet som skattlegges – ikke bruttoleien. Da får du fradrag for kostnadene. Men ikke alle kostnader behandles likt: vedlikehold gir fradrag med en gang, mens påkostning ikke gir løpende fradrag i det hele tatt. Skillet mellom de to er det viktigste du kan forstå på dette området.
Det er også skillet flest bommer på, fordi de to ordene betyr noe annet i skatteretten enn i dagligtalen. «Jeg pusset opp» er ikke et skattemessig begrep. Spørsmålet er hva oppussingen gjorde med boligen.
Først: fradrag forutsetter skatteplikt
En forutsetning som må på plass før alt annet. Fradrag og skatteplikt følger hverandre.
Er leieinntekten din skattefri – typisk fordi du leier ut en mindre del av boligen du selv bor i – får du ingen fradrag for kostnadene. Du kan ikke trekke fra utgifter knyttet til en inntekt som ikke beskattes.
Er inntekten skattepliktig, åpner fradragsretten seg – men ikke i alle tilfeller. Det finnes en mellomkategori som er verdt å avklare før du leser videre.
Unntaket: når du ikke får fradrag likevel
To typer utleie beskattes etter en sjablong i stedet for et regnskap: fritidseiendom du også bruker selv, og korttidsutleie av egen bolig – altså leieforhold som varer kortere enn 30 dager.
Her regnes 85 prosent av inntekten over 15 000 kroner som skattepliktig. De resterende 15 prosentene er ikke en rabatt: de er kostnadsfradraget ditt, satt som en fast andel i stedet for at du dokumenterer utgifter. Skatteloven § 7-2 annet ledd har gjort regnestykket for deg.
Faller du inn under sjablongen, får du ikke fradrag for faktiske kostnader i tillegg. Du kan altså ikke føre opp maling, håndverker og forsikring oppå de 15 prosentene. Resten av denne artikkelen gjelder ikke for deg.
Resten gjelder derimot fullt ut når utleien lignes etter regnskap: sekundærbolig, utleiehytte du ikke bruker selv, flermannsbolig, utleie som regnes som virksomhet, og utleie av egen bolig som faller utenfor fritaket – for eksempel fordi du leier ut mer enn halvparten for mer enn 20 000 kroner i året. Da er det overskuddet som skattlegges, og da må du kjenne skillet under.
Vedlikehold: fradrag med en gang
Vedlikehold er arbeid som bringer boligen tilbake til den standarden den hadde. Du reparerer, erstatter eller fornyer noe som er slitt, uten å løfte boligen til et høyere nivå enn den var på.
Vedlikeholdskostnader gir fradrag i det året du betaler dem, krone for krone mot leieinntekten.
Typisk vedlikehold
- Maling
- Male opp igjen vegger som var malt fra før
- Reparasjon
- Utbedre en lekkasje, fikse en dør som ikke lukker
- Utskifting
- Bytte en slitt komponent med noe tilsvarende
Påkostning: ikke løpende fradrag
Påkostning er noe annet. Det er arbeid som setter boligen i en bedre stand enn den var i, eller som tilfører noe som ikke fantes før.
Påkostning gir ikke fradrag i året. I stedet aktiveres kostnaden – den legges til inngangsverdien på boligen, og får betydning først når du selger.
Dette er ikke en kostnad som forsvinner. Den flyttes. Ved et framtidig skattepliktig boligsalg reduserer en høyere inngangsverdi gevinsten, og dermed skatten. Men er salget skattefritt, får du aldri glede av påkostningen skattemessig – den ga verken løpende fradrag eller redusert gevinstskatt.
Grensen går ved standardhevingen
Prinsippet kan formuleres som ett spørsmål: tilbakefører du en standard, eller hever du den?
Maler du en vegg som var malt fra før, er det vedlikehold. Bygger du en vegg som ikke fantes, er det påkostning. Bytter du et slitt kjøkken mot et tilsvarende kjøkken, er det i hovedsak vedlikehold. Bytter du et enkelt kjøkken mot et vesentlig dyrere med utstyr som ikke var der, er det i hvert fall delvis en påkostning.
Legg merke til «delvis». Ett og samme prosjekt kan være begge deler. Et bad som pusses opp kan inneholde både gjenoppretting av det som var, og en heving av standarden. Da må kostnaden fordeles – den delen som tilsvarer å bringe badet tilbake til opprinnelig standard er vedlikehold, resten er påkostning.
Denne fordelingen er ofte det som avgjør beløpet, og det er den delen som krever dokumentasjon. Hvordan grensen konkret trekkes i sammensatte tilfeller, er detaljert regulert – sjekk Skatteetatens veiledning for situasjonen din framfor å bruke skjønn på egen hånd.
Et utbredt feilgrep
Den vanligste feilen er å behandle en full oppussing som ett stort vedlikeholdsfradrag.
Situasjonen er gjenkjennelig: du kjøper en utleieleilighet i dårlig stand, pusser opp alt, og fører hele beløpet som vedlikehold mot leieinntekten. Men når du kjøper noe i dårlig stand og setter det i god stand, er det i stor grad en standardheving – ikke en gjenoppretting av en standard du hadde. At forrige eier hadde det finere for tjue år siden, hjelper deg ikke.
Fradrag er dessuten et av områdene Skatteetaten kontrollerer særskilt. Fører du opp uriktige eller ufullstendige opplysninger som kan gi en skattemessig fordel, kan det ilegges tilleggsskatt med 20 prosent. Er du usikker, er svaret å spørre – ikke å føre opp beløpet og se hva som skjer.
Andre kostnader ved utleie
Vedlikehold er ikke det eneste. Ved skattepliktig utleie kommer også de løpende driftskostnadene til fradrag – kostnader som er knyttet til å skaffe leieinntekten.
Det gjelder typisk forsikring på utleieobjektet, kommunale avgifter og felleskostnader. Prinsippet er det samme hele veien: kostnaden må ha sammenheng med den skattepliktige inntekten.
Renter på lånet er et eget spor, og de følger sine egne regler uavhengig av utleien. Renter gir fradrag i alminnelig inntekt med 22 prosent skatteverdi, uten beløpsgrense for vanlige lån, og uansett hva lånet ble brukt til – se rentefradrag på lån.
Leier du ut delvis, må kostnadene fordeles mellom den delen du bruker selv og den du leier ut. Bare utleiedelen er fradragsberettiget.
Hva et fradrag her faktisk er verdt
Utleieinntekt er kapitalinntekt og inngår i alminnelig inntekt. Skattesatsen er 22,00 prosent i både 2025 og 2026.
Det betyr at et vedlikeholdsfradrag på 50 000 kroner er verdt 11 000 kroner i lavere skatt. Fradraget reduserer verken trinnskatt eller trygdeavgift, fordi utleieinntekt ikke er personinntekt. Regnestykket bak dette står i artikkelen om hva et fradrag egentlig er verdt.
Dokumentasjonen er hele saken
Hvis du tar med deg én ting fra denne artikkelen: ta vare på papirene, og skriv ned hva arbeidet gikk ut på.
Du skal ikke sende dokumentasjon inn med skattemeldingen. Men du må kunne legge den fram hvis Skatteetaten spør, og på dette området er «hva var arbeidet» selve spørsmålet. En faktura som bare sier «oppussing bad, 250 000 kroner» forteller ingenting om hvor mye som var gjenoppretting og hvor mye som var standardheving. Be om spesifiserte fakturaer, og ta bilder før og etter.
Er noe klassifisert som påkostning, blir dokumentasjonen dessuten liggende og vente. Den skal brukes ved et salg som kan ligge ti år fram i tid, og da er kvitteringene fra 2026 det eneste som kan dokumentere inngangsverdien din.
Gjelder utleien en fritidseiendom, er det noen særtrekk – se hytte og skatt. Oppdager du at du har glemt et fradrag i et tidligere år, kan du rette det selv i tre år regnet fra leveringsfristen. Se glemt et fradrag.
Spørsmål og svar
Hva er forskjellen på vedlikehold og påkostning?
Vedlikehold bringer boligen tilbake til standarden den hadde, og gir fradrag i året. Påkostning hever standarden eller tilfører noe nytt, og gir ikke løpende fradrag – den legges til inngangsverdien og får betydning ved et senere salg.
Får jeg fradrag for oppussing av utleieleiligheten?
Den delen som er vedlikehold, ja. Den delen som hever standarden, nei – den aktiveres. Et sammensatt prosjekt må fordeles mellom de to, og det krever spesifisert dokumentasjon.
Kan jeg trekke fra kostnader når leieinntekten er skattefri?
Nei. Fradragsretten følger skatteplikten. Er inntekten skattefri, gir kostnadene ingen fradrag.
Hva er et vedlikeholdsfradrag verdt?
22 prosent av beløpet, både i 2025 og 2026. Et fradrag på 50 000 kroner gir 11 000 kroner lavere skatt.
Hvor lenge må jeg ta vare på kvitteringene?
Vedlikeholdsfradrag må kunne dokumenteres hvis Skatteetaten spør. Påkostninger bør du ta vare på så lenge du eier boligen – de dokumenterer inngangsverdien ved et framtidig salg, som kan ligge mange år fram i tid.
Dette er generell informasjon, ikke individuell skatterådgivning. Grensen mellom vedlikehold og påkostning avhenger av forholdene i din sak, og det er Skatteetaten som fastsetter skatten din.