Skatt på utleie av bolig

Av Skattepenger.no-redaksjonen · Oppdatert juli 2026

Om utleieinntekten din er skattefri eller ikke, avgjøres av tre ting: hvor lenge leieforholdet varer, hvor stor del av boligen du bruker selv, og hvor mye du tar inn. Leier du ut i minst 30 dager og bruker minst halvparten av boligen selv, er inntekten helt skattefri. Leier du ut kortere enn 30 dager, er 85 prosent av det som overstiger 15 000 kroner skattepliktig.

Tre situasjoner, tre regelsett

Det første du må gjøre, er å plassere deg selv i riktig kategori. Folk blander disse hele tiden, og det er der feilene starter.

Reglene for egen bolig står i skatteloven § 7-2. De gjelder ikke flermannsboliger og utleiehytter, og de gjelder ikke når utleien er så omfattende at den regnes som virksomhet. Faller du i en av de kategoriene, er du utenfor systemet under fra starten.

1. Utleie av del av egen bolig

Bor du selv i boligen og leier ut en del av den – en hybel i kjelleren, et rom, en sokkelleilighet – er utgangspunktet at inntekten kan være skattefri.

Men to vilkår må være på plass. Det første gjelder alltid: leieforholdet må vare sammenhengende i minst 30 dager. Er det kortere, er du i korttidsreglene lenger nede, uansett hvor liten delen er.

Det andre vilkåret har to alternativer, og du trenger bare å oppfylle ett av dem:

• Du bruker minst halvparten av boligen selv – regnet etter utleieverdi, ikke etter areal. Da er leieinntekten skattefri, uten noe tak på beløpet.
• Du leier ut hele eller en større del av boligen for inntil 20 000 kroner i inntektsåret. Da er inntekten skattefri selv om du ikke bruker halvparten selv.

Utleieverdi og areal er ikke det samme, og forskjellen kan avgjøre saken din. En kjeller på 60 kvadratmeter med lav takhøyde og ett vindu er ikke verdt det samme per kvadratmeter som hovedetasjen. Måler du i areal og konkluderer med at du leier ut mer enn halvparten, kan du fortsatt være innenfor når du måler i utleieverdi – og motsatt.

Et poeng som overrasker mange: er utleien skattefri etter denne regelen, er den helt skattefri. Bruker du minst halvparten selv, er det ikke noe tak i det hele tatt – leier du ut sokkelleiligheten for 180 000 kroner i året og bor i resten, er hele beløpet skattefritt.

Og 20 000-grensen er ikke et bunnfradrag. Leier du ut hele boligen din for 25 000 kroner i året, betaler du ikke skatt av 5 000 – da er hele inntekten skattepliktig. Terskelen er en bryter, ikke en trapp. Det er verdt å merke seg, for korttidsreglene lenger nede virker motsatt.

2. Utleie av sekundærbolig

Leier du ut en bolig du ikke selv bor i, er leieinntekten skattepliktig. Det gjelder fra første krone – det finnes ingen skattefri sone her.

Inntekten er kapitalinntekt og inngår i alminnelig inntekt, med en skattesats på 22,00 prosent både i 2025 og 2026. Utleieinntekt er ikke personinntekt, og påvirker derfor verken trinnskatt eller trygdeavgift.

Til gjengjeld – og dette er den viktige delen – får du fradrag for kostnadene dine. Når inntekten beskattes, er det overskuddet som skattlegges, ikke bruttoleien. Vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter og andre driftskostnader kommer til fradrag. Skillet mellom vedlikehold som gir løpende fradrag og påkostning som ikke gjør det, er gjennomgått i artikkelen om fradrag ved utleie.

Renter på lånet på utleieboligen gir fradrag som alle andre renter, med 22 prosent skatteverdi og uten beløpsgrense for vanlige lån – se rentefradrag på lån.

3. Korttidsutleie

Leier du ut kortvarig – gjennom en utleieplattform, til turister, i helger og ferier – gjelder et eget regelsett. «Korttid» er ikke en skjønnsmessig størrelse her: det betyr leieforhold som varer kortere enn 30 dager. Er leieforholdet kortere enn det, faller du ut av reglene over uansett hvor liten del av boligen du leier ut, og uansett hvor mye du bruker selv.

Regelen er at 85 prosent av det som overstiger 15 000 kroner i inntektsåret, regnes som inntekt. De første 15 000 kronene er altså fri, og av resten skattlegges 85 prosent. Dette er en trapp, ikke en bryter – og det er motsatt av hvordan 20 000-grensen for langtidsutleie av egen bolig virker.

De 15 prosentene som holdes utenfor, er et sjablongfradrag for kostnadene dine. Du får altså ikke fradrag for faktiske kostnader i tillegg – det er innbakt i beregningen.

Én ting til: omfattende og aktiv utleie kan i noen tilfeller gå over fra å være passiv kapitalinntekt til å bli virksomhet. Da faller du helt ut av § 7-2, og hele skattleggingen endres, inkludert trygdeavgift. Det samme gjelder flermannsboliger og utleiehytter, som aldri har vært omfattet av disse reglene.

15 000 kroner, ikke 10 000 – dette er endret

Grensen på 15 000 kroner er ny. Fram til og med inntektsåret 2024 var den 10 000 kroner. Den ble hevet ved lovendring med virkning fra inntektsåret 2025 – altså for det skatteoppgjøret du får nå.

Dette er verdt et eget avsnitt, fordi det gamle tallet fortsatt dominerer søkeresultatene. Skrev noen en artikkel om Airbnb-skatt i 2023, står det 10 000 kroner der, og teksten ser like oppdatert ut som denne. Regner du med 10 000, regner du for høy skatt på deg selv.

Den samme 15 000-grensen gjelder for utleie av fritidseiendom som du delvis leier ut eller leier ut deler av året – der er beregningen den samme: 85 prosent av det som overstiger 15 000 kroner.

Utleieplattformer rapporterer

Det er verdt å vite at inntekt fra utleieplattformer i økende grad rapporteres. Antakelsen om at småskala korttidsutleie er noe Skatteetaten ikke ser, er utdatert.

Uansett: rapportering endrer ikke plikten din. Er inntekten skattepliktig, skal den føres opp – uavhengig av om noen andre har meldt den inn. Er den ikke forhåndsutfylt i skattemeldingen, er det ditt ansvar å legge den til.

Gir du uriktige eller ufullstendige opplysninger som kan føre til en skattemessig fordel, kan Skatteetaten ilegge tilleggsskatt med 20 prosent. Er opplysningene også rapportert av andre, er satsen 10 prosent.

Utleie påvirker et senere salg

Dette er koblingen folk oftest overser, og den kan være dyr.

Reglene for skattefritt boligsalg knytter seg blant annet til botid – hvor lenge du faktisk har bodd i boligen. Leier du ut hele boligen din i en periode, bor du ikke der i den perioden.

Det betyr at en utleieperiode kan påvirke om et framtidig salg blir skattefritt. Å leie ut boligen i noen år før du selger, er derfor ikke bare et spørsmål om skatt på leieinntekten – det kan få konsekvenser for en gevinst som er mange ganger større. Sjekk dette hos Skatteetaten før du legger en plan, ikke etterpå.

Formuesverdien påvirkes også

En bolig du eier i tillegg til den du bor i, behandles annerledes i formuesskatten. For inntektsåret 2025 verdsettes sekundærbolig til 100 prosent av beregnet verdi – det er ingen verdsettelsesrabatt, i motsetning til for primærboligen du selv bor i.

Det gjør sekundærbolig til en av de tyngst verdsatte eiendelene i formuesskatten. Har du nettoformue over bunnfradraget – 1 760 000 kroner for enslige i 2025, 1 900 000 kroner i 2026 – slår det inn. Se formuesskatt for hele bildet. Er det en fritidsbolig du leier ut, følger den et eget verdsettelsesregime som verken er primær- eller sekundærbolig.

Spørsmål og svar

Dette er generell informasjon, ikke individuell skatterådgivning. Grensene for skattefri utleie avhenger av forholdene i din sak, og det er Skatteetaten som fastsetter skatten din.